決定未來變革的小趨勢

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2005年，一項對佛羅裡達州房地產經紀人的調查發現，87%的房地產經紀人在過去12個月內至少與一位國外買主做成了一筆生意，將近10%的房地產經紀人擁有一位完全國際化的客戶。2005年，在邁阿密—勞德代爾堡（Miami-Fort Louderdale）的房屋交易中，國外買主至少占30%；在佛羅裡達全州的房屋交易中，國外買主占15%。

但是，這一趨勢不僅僅出現在佛羅裡達。紐約的一個房地產專家估計，2004年，在購買曼哈頓公寓的人當中，外國居民占到了三分之一，而在2003年，只占四分之一。拉斯維加斯的兩處樓盤甚至在蓋好之前，至少有10%的房子就歸了外國人。在休斯敦、亞特蘭大、芝加哥和科羅拉多，都可以看到外國人購房增加的情況。那些將豪宅掛單出售的美國房地產公司正在接待越來越多的國際客戶，他們都是訂閲它們的雜誌和訪問它們網站的外國人，而像21世紀房地產（Century 21）和佳士得物業（Christie’s Great Estates）這樣的美國房地產經紀公司正在全球範圍內開設越來越多的辦事機構。

在臨近大洲的某一個地方買房的人的構成和動機也是不相同的——這取決於買者。

▲歐洲人。在過去的幾年，與美元相比，歐元升值50%以上，英鎊升值35%（甚至同美元相比，加拿大元和澳大利亞元也升值30%到40%）。結果，美國的房子與他們自己國家的房子相比，似乎格外便宜。你去過英國那些岩石密佈的海灘或德國那些雜草叢生的海灘嗎？佛羅裡達柔軟的沙灘和米老鼠對於我們的歐洲鄰居來說，具有極大的吸引力。

▲中南美洲人。來自委內瑞拉、哥倫比亞、巴西和墨西哥的買主喜歡美國的政治和經濟安全，如果他們自己國家的不穩定持續增加，他們就認為美國的房產不僅是一種安全的投資，而且是一處有保障的住所。他們還欣賞美國所提供的個人自由和政治自由，更不用說購物了。除此之外，南佛羅裡達和德克薩斯與他們國家相似的氣候以及有利的西班牙語的語言環境，使美國的房子倍受追捧。

▲亞洲人。隨着亞洲國家經濟的增長和東西方經濟往來的增加，在美國擁有一個落腳的地方對於許多亞洲家庭來說，已經越來越有吸引力。美國的房地產經紀人一直在不遺餘力地討好他們，他們用中文給豪華公寓取名字，舉辦提供亞洲食品的新聞發佈會。

一般而言，飛機票的價格在全世界範圍內的下降首先不僅使人們去外國旅遊變得更容易，而且也會使人在第一個家和第二個家之間來回跑變得更容易——房地產經紀人說，這一直是買國外房產的第一步。此外，像多種貨幣抵押貸款這樣的新手段——讓你用自己國家的貨幣在國外獲得抵押貸款，在房子所在國的利率變得對你有利時，再將自己國家的貨幣兌換成外國貨幣——也大大方便了外國購房者。好幾家美國銀行正在調整政策，以便使那些向美國納稅的外國居民更容易地獲得房屋貸款。

◎第十五部分　國際（2）

在紐約，在向外國人開放這座城市方面，唐納德·特朗普（Donald Trump）是一個主要因素。紐約的大多數建築一直是合作住宅（co-ops），因為合作住宅几乎可以用任何理由來拒絶任何人的要求，所以他們過去是非常謹慎地看待沒有外國購買者這一情況的。但後來特朗普開發了分戶出售公寓（condos），而分戶出售公寓的銷售在很大程度上是不受管制的，因為他們提供的是獨立的公寓套間，而不是公司的股份。現在絶大多數新建築都是分戶出售公寓，所以外國買主就湧了進來。

很大程度上說，在國外買房是一件花費相當大的事情。2005年，外國人在佛羅裡達州購買的房屋均價大約是30萬美元，而其中有將近四分之一的價格超過了50萬美元。但是隨着亞洲和世界其他地方的中產階級的發展壯大，我們可以預計這一業務將得到擴大。

涉外房屋交易事關重大，甚至不只與購房者及其代理商有關。國際買主人數的上升可能對房地產業已經產生了某些影響，比如越來越多的銀行正在改變它們關於購房貸款的規定（儘管如果外國買主不再用現金支付，他們對於美國賣主來說就可能沒有那麼大的吸引力了）。購房文化也可能出現某些調整。來自某些國家的國外買主喜歡壓低他們的報價，直到成交的最後時刻還咄咄逼人地討價還價，而且還要求在房子之外贈送一些產品——比如傢具或門房服務。

全球化也可能影響到房屋的設計。一些中東的買主不喜歡廚房緊挨着待客區域，因為對於客人而言，看著女人在廚房準備食物是不合習慣的；一些拉丁美洲的買主不喜歡主臥室離孩子的臥室太遠。