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資本主義生產方式的前提是：實際的耕作者是僱傭工人，他們
697受僱于一個只是把農業作為資本的特殊使用場所，作為在一個特殊生產部門的投資來經營的資本家即租地農場主。這個作為租地農場主的資本家，為了得到在這個特殊生產場所使用自己資本的許可，要在一定期限內(例如每年)按契約規定支付給土地所有者即他所使用土地的所有者一個貨幣額(和貨幣資本的借入者要支付一定利息完全一樣)。這個貨幣額，不管是為耕地、建築地段、礦山、漁場、森林等等支付，統稱為地租。這個貨幣額，在土地所有者按契約把土地租借給租地農場主的整個時期內，都要支付給土地所有者。
因此，在這裡地租是土地所有權在經濟上藉以實現即增殖價值的形式。其次，在這裡我們看到了構成現代社會骨架的三個並存的而又互相對立的階級——僱傭工人、產業資本家、土地所有者。
資本能夠固定在土地上，即投入土地，其中有的是比較短期的，如化學性質的改良、施肥等等，有的是比較長期的，如修排水渠、建設灌溉工程、平整土地、建造經營建築物等等。我在別的地方，曾把這樣投入土地的資本，稱為土地資本【《哲學的貧困》第
165頁。我在那裡曾把土地物質和土地資本區別開來。「人們只要對已經變成生產資料的土地進行新的投資，也就是在不增加土地的物質即土地面積的情況下增加土地資本……土地資本，也同其他任何資本一樣不是永恆的……土地資本是固定資本，但是固定資本同流動資本一樣也有損耗。」】。它屬於固定資本的範疇。為投入土地的資本以及作為生產工具的土地由此得到的改良而支付的利息，可能形成租地農場主支付給土地所有者的地租的一部分【我說「可能」，因為這種利息在一定條件下由地租的規律來調節，因而，例如在自然肥力較高的新土地進行競爭時，這種利息就可能消失。】，但這種地租不構成真正的地租。
真正的地租是為了使用土地本身而支付的，不管這種土地是處于自然狀態，還是已被開墾。如果係統地論述土地所有權(這不在我們的計劃以內)，土
698地所有者收入的這個部分是應該詳加說明的。在這裡，稍微談一談就夠了。在農業的通常的生產過程中，比較暫時的投資，毫無例外地由租地農場主來進行。這種投資，和一般單純的耕作一樣——只要這種耕作在某種程度上合理地進行，也就是說，不象以前美國奴隷主那樣對土地進行野蠻的掠奪(不過為了防止這一點，土地所有者先生們可以通過契約得到保證)——會改良土地，增加土地產量，並使土地由單純的物質變為土地資本。
一塊已耕土地，和一塊具有同樣自然性質的未耕土地相比，有較大的價值。投入土地的經過較長時間才損耗盡的較長期的固定資本，也大部分是，而在某些領域往往完全是由租地農場主投入的。但是，契約規定的租期一滿，在土地上實行的各種改良，就要作為和實體即土地不可分離的偶性，變為土地所有者的財產。這就是為什麼隨着資本主義生產的發展，土地所有者力圖儘可能地縮短租期的原因之一。
在簽訂新租約時，土地所有者把投入土地的資本的利息，加到真正的地租上，而不論他是把土地租給一個曾實行改良的租地農場主，還是租給另一個租地農場主。因此，他的地租就要上漲；或者，如果他要出賣土地，——我們馬上會看到，土地價格是怎樣決定的，——土地的價值現在就要增加。他不單是出賣土地，而且是出賣經過改良的土地，出賣不費他分文的、投入土地的資本。把真正地租的變動完全撇開不說，這就是隨着經濟發展的進程，土地所有者日益富裕，他們的地租不斷上漲，他們土地的貨幣價值不斷增大的秘密之一。
這樣，他們就把不費他們一點氣力的社會發展的成果，裝進他們的私人腰包——他們是為享受果實而生的。但這同時是合理
699農業的最大障礙之一，因為租地農場主避免進行一切不能期望在自己的租期內完全收回的改良和支出。並且我們看到，上一世紀的詹姆斯·安德森(現代地租理論的真正創始人，同時又是實際的租地農場主，當時的著名農學家)，以及當代的英國現行土地制度的反對者，都曾不斷指責這個情況是合理農業的障礙。
關於這一點，阿·阿·華爾頓在《大不列顛和愛爾蘭土地佔有史》(
1865年倫敦版第
96、
97頁)中寫道：
