十二樓
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眾人見他慳吝太過，都在背後料他，說：「古語有云：『鄙嗇之極，必生奢男。』少不得有個後代出來，替他變古為今，使唐風儉不到底。」誰想生出來的兒子，又能酷肖其父，自小夤緣入學，是個白丁秀才，飲食也不求豐，衣服也不求侈，器玩也不求精。獨有房產一事，卻與諸願不同，不肯安於儉樸。
看見所住之屋與富貴人家的坑廁一般，自己深以為恥。要想做肯堂肯構之事，又怕興工動作所費不貲，聞得人說「起新不如買舊」，就與父親商議道：「着置得一所美屋做了住居，再尋一座花園做了書室，生平之願足矣。」玉川思想做封君，只得要奉承兒子，不知不覺就變起常性來，回覆他道：「不消性急。有一座連園帶屋的門面，就在這裡巷之中，還不曾起造得完，少不得造完之日就是變賣之期，我和你略等一等就是了。」兒子道：「要賣就不起，要起就不賣，哪有起造得完就想變賣之理？」玉川道：「這種訣竅，你哪裡得知？有萬金田產的人家，才起得千金的屋宇；若還田屋相半，就叫做『樹大於根』，少不得被風吹倒。何況這份人家，沒有百畝田在，忽起千間樓屋，這叫做『無根之樹』，不待風吹，自然會倒的了。何須問得！」
兒子聽了這句話，說他是不朽名言，依舊學了父親，只去求田，不來問舍。巴不得他早完一日，等自己過去替他落成。原來財主的算計再不會差，到後來果應其言，合著《詩經》二句：維鵲有巢，維鳩居之。
那個造屋之人乃重華後裔，姓虞，名灝，字素臣，是個喜讀詩書不求聞達的高士。只因疏懶成性，最怕應酬，不是做官的材料，所以絶意功名，寄情詩酒，要做個不衫不履之人。他一生一世沒有別的嗜好，只喜歡構造園亭，一年到頭，沒有一日不興工作。所造之屋定要窮精極雅，不類尋常。
他說人生一世，任你良田萬頃，厚祿千鐘，堅金百鎰，都是他人之物，與自己無干；只有三件器皿，是實在受用的東西，不可不求精美。哪三件？
日間所住之屋。
夜間所睡之床。
死後所貯之棺。
他有這個見解列在胸中，所以好興土木之工，終年為之而不倦。
唐玉川的兒子等了數載，只不見他完工，心上有些焦躁，又對父親道：「為什麼等了許久，他家的房子再造不完，他家的銀子再用不盡？這等看起來，是個有積蓄的人家，將來變賣之事有些不穩了。」玉川道：「遲一日穩一日，又且便宜一日，你再不要慮他。房子起不完者，只因造成之後看不中意，又要拆了重起，精而益求其精，所以耽擱了日子。只當替我改造，何等便宜！銀子用不盡者，只因借貸之家與工匠之輩，見他起得高興，情願把貨物賒他，工食欠而不取，多做一日多趁他一日的錢財。
若還取逼得緊，他就要停工歇作，沒有生意做了。所以他的銀子還用不完。這叫做『挖肉補瘡』，不是真有積蓄。到了扯拽不來的時節，那些放帳的人少不得一齊逼討，念起緊箍咒來，不怕他不尋頭路。
田產賣了不夠還人，自然想到屋上。若還收拾得早，所欠不多，還好待價而沽，就賣也不肯賤賣。正等他遲些日子，多欠些債負下來，賣得着慌，才肯減價。這都是我們的造化，為什麼反去愁他！」兒子聽了，愈加贊服。
果然到數年之後，虞素臣的逋欠漸漸積累起來，終日上門取討，有些回覆不去，所造的房產竟不能夠落成，就要尋人貨賣。
但凡賣樓賣屋，與賣田地不同，定要在就近之處尋覓受主，因他或有基址相連，或有門窗相對。就是別人要買，也要訪問鄰居，鄰居口裡若有一字不乾淨，那要買的人也不肯買了。比不得田地山塘，落在空野之中，是人都可以管業。所以賣摟賣屋，定要從近處賣起。
唐玉川是個財主，沒人賽得他過，少不得房產中人先去尋他。
玉川父子心上極貪，口裡只回不要，等他說得緊急，方纔走去借觀。又故意憎嫌，說他「起得小巧，不像個大門大面。迴廊曲折，走路的耽擱工夫；繡戶玲瓏，防賊時全無把柄。明堂大似廳屋，地氣太泄，無怪乎不聚錢財；花竹多似桑麻，遊玩者來，少不得常賠酒食。
這樣房子只好改做庵堂寺院，若要做內宅住家小，其實用他不着」。虞素臣一生心血費在其中，方且得意不過，竟被他嫌出屁來，心上十分不服。只因除了此人別無售主，不好與他爭論。那些居間之人勸他「不必憎嫌，總是價錢不貴，就拆了重起，那些工食之費也還有在裏邊」。
玉川父子二人少不得做好做歹，還一個極少的價錢，不上五分之一。虞素臣無可奈何，只得忍痛賣了。一應廳房台榭、亭閣池沼，都隨契交卸；只有一座書樓，是他起造一生最得意的結構，不肯寫在契上，要另設牆垣，別開門戶，好待他自己棲身。玉川之子定要強他盡賣，好湊方圓。
玉川背着眾人努一努嘴道：「賣不賣由他，何須強得。但願他留此一綫，以作恢復之基，後面發起財來，依舊還歸原主，也是一樁好事。」眾人聽了，都說是長者之言。哪裡知道並不長者，全是輕薄之詞，料他不能回贖，就留此一綫也是枉然，少不得並做一家，只爭遲早。
所以聽他吩咐，極口依從，竟把一宅分為兩院，新主得其九，舊人得其一。
原來這幾間書樓，竟抵了半座寶塔，上下共有三層，每層有匾式一個，都是自己命名、高人寫就的。最下一層有雕欄曲檻，竹座花蘞，是他待人接物之處，匾額上有四個字云：與人為徒。
