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凡田以近郭為上地，迤遠為中地、下地。五尺為步，步二百四十為畝，畝百為頃。太祖仍元裡社制，河北諸州縣土著者以社分裡甲，遷民分屯之地以屯分裡甲。社民先占畝廣，屯民新占畝狹，故屯地謂之小畝，社地謂之廣畝。至宣德間，墾荒田永不起科及洿下斥鹵無糧者，皆核入賦額，數溢于舊。有司乃以大畝當小畝以符舊額，有數畝當一畝者。步尺參差不一，人得以意贏縮，土地不均，未有如北方者。貴州田無頃畝尺籍，悉徵之土官。而諸處土田，日久頗淆亂，與黃冊不符。弘治十五年，天下土田止四百二十二萬八千五十八頃，官田視民田得七之一。嘉靖八年，霍韞奉命修會典，言：「自洪武迄弘治百四十年，天下額田已減強半，而湖廣、河南、廣東失額尤多。非撥給於王府，則欺隱於猾民。廣東無籓府，非欺隱即委棄於寇賊矣。司國計者，可不究心？」是時，桂萼、郭弘化、唐能、簡霄先後疏請核實田畝，而顧鼎臣請履畝丈量，丈量之議由此起。江西安福、河南裕州首行之，而法未詳具，人多疑憚。其後福建諸州縣，為經、緯二冊，其法頗詳。然率以地為主，田多者猶得上下其手。神宗初，建昌知府許孚遠為歸戶冊，則以田從人，法簡而密矣。萬曆六年，帝用大學士張居正議，天下田畝通行丈量，限三載竣事。用開方法，以徑圍乘除，畸零截補。於是豪猾不得欺隱，裡甲免賠累，而小民無虛糧。總計田數七百一萬三千九百七十六頃，視弘治時贏三百萬頃。然居正尚綜核，頗以溢額為功。有司爭改小弓以求田多，或掊克見田以充虛額。北直隷、湖廣、大同、宣府，遂先後按溢額田增賦雲。
屯田之制：曰軍屯，曰民屯。太祖初，立民兵萬戶府，寓兵於農，其法最善。又令諸將屯兵龍江諸處，惟康茂才績最，乃下令褒之，因以申飭將士。洪武三年，中書省請稅太原、朔州屯卒，命勿徵。明年，中書省言：「河南、山東、北平、陝西、山西及直隷淮安諸府屯田，凡官給牛種者十稅五，自備者十稅三。」詔且勿徵，三年後畝收租一斗。六年，太仆丞梁埜仙帖木爾言：「寧夏境內及四川西南至船城，東北至塔灘，相去八百里，土膏沃，宜招集流亡屯田。」從之。是時，遣鄧愈、湯和諸將屯陝西、彰德、汝寧、北平、永平，徙山西真定民屯鳳陽。又因海運餉遼有溺死者，遂益講屯政，天下衛所州縣軍民皆事墾闢矣。
其制，移民就寬鄉，或召募或罪徙者為民屯，皆領之有司，而軍屯則領之衛所。邊地，三分守城，七分屯種。內地，二分守城，八分屯種。每軍受田五十畝為一分，給耕牛、農具，教樹植，復租賦，遣官勸輸，誅侵暴之吏。初畝稅一斗。三十五年定科則：軍田一分，正糧十二石，貯屯倉，聽本軍自支，餘糧為本衛所官軍俸糧。永樂初，定屯田官軍賞罰例：歲食米十二石外餘六石為率，多者賞鈔，缺者罰俸。又以田肥瘠不同，法宜有別，命官軍各種樣田，以其歲收之數相考較。太原左衛千戶陳淮所種樣田，每軍餘糧二十三石，帝命重賞之。寧夏總兵何福積穀尤多，賜敕褒美。戶部尚書鬱新言：「湖廣諸衛收糧不一種，請以米為準。凡粟谷穈黍大麥蕎穄二石，稻穀薥秫二石五斗，穇稗三石，皆準米一石。小麥芝麻豆與米等。」從之，著為令。
又更定屯守之數。臨邊險要，守多於屯。地僻處及輸糧艱者，屯多於守，屯兵百名委百戶，三百名委千戶，五百名以上指揮提督之。屯設紅牌，列則例於上。年六十與殘疾及幼者，耕以自食，不限於例。屯軍以公事妨農務者，免徵子粒，且禁衛所差撥。於時，東自遼左，北抵宣、大，西至甘肅，南盡滇、蜀，極於交阯，中原則大河南北，在在興屯矣。宣宗之世，屢核各屯，以征戍罷耕及官豪勢要占匿者，減餘糧之半。迤北來歸就屯之人，給車牛農器。分遼東各衛屯軍為三等，丁牛兼者為上，丁牛有一為中，俱無者為下。英宗免軍田正糧歸倉，止徵餘糧六石。後又免沿邊開田官軍子粒，減各邊屯田子粒有差。景帝時，邊方多事，令兵分為兩番，六日操守，六日耕種。成化初，宣府巡撫葉盛買官牛千八百，並置農具，遣軍屯田，收糧易銀，以補官馬耗損，邊入稱便。
自正統後，屯政稍弛，而屯糧猶存三之二。其後屯田多為內監、軍官占奪，法盡壞。憲宗之世頗議厘復，而視舊所入，不能什一矣。弘治間，屯糧愈輕，有畝止三升者。沿及正德，遼東屯田較永樂間田贏萬八千餘頃，而糧乃縮四萬六千餘石。初，永樂時，屯田米常溢三之一，常操軍十九萬，以屯軍四萬供之。而受供者又得自耕。邊外軍無月糧，以是邊餉恆足。及是，屯軍多逃死，常操軍止八萬，皆仰給於倉。而邊外數擾，棄不耕。劉瑾擅政，遣官分出丈田責逋。希瑾意者，偽增田數，搜括慘毒，戶部侍郎韓福尤急刻。遼卒不堪，脅眾為亂，撫之乃定。
明初，募鹽商於各邊開中，謂之商屯。迨弘治中，葉淇變法，而開中始壞。諸淮商悉撤業歸，西北商亦多徙家於淮，邊地為墟，米石直銀五兩，而邊儲枵然矣。世宗時，楊一清復請召商開中，又請仿古募民實塞下之意，招徠隴右、關西民以屯邊。其後周澤、王崇古、林富、陳世輔、王畿、王朝用、唐順之、吳桂芳等爭言屯政。而龐尚鵬總理江北鹽屯，尋移九邊，與總督王崇古，先後區畫屯政甚詳。然是時因循日久，卒鮮實效。給事中管懷理言：「屯田不興，其弊有四：疆埸戒嚴，一也；牛種不給，二也；丁壯亡徙，三也；田在敵外，四也。如是而管屯者猶欲按籍增賦，非扣月糧，即按丁賠補耳。」
屯糧之輕，至弘、正而極，嘉靖中漸增，隆慶間復畝收一斗。然屯丁逃亡者益多。管糧郎中不問屯田有無，月糧止半給。沿邊屯地，或變為斥鹵、沙磧，糧額不得減。屯田御史又於額外增本折，屯軍益不堪命。萬曆時，計屯田之數六十四萬四千餘頃，視洪武時虧二十四萬九千餘頃，田日減而糧日增，其弊如此。時則山東巡撫鄭汝璧請開登州海北長山諸島田。福建巡撫許孚遠墾閩海壇山田成，復請開南日山、澎湖；又言浙江濱海諸山，若陳錢、金塘、補陀、玉環、南麂，皆可經理。天津巡撫汪應蛟則請於天津興屯。或留中不下，或不久輒廢。熹宗之世，巡按張慎言覆議天津屯田。而御史左光鬥命管河通判盧觀象大興水田之利，太常少卿董應舉踵而行之。光鬥更於河間、天津設屯學，試騎射，為武生給田百畝。李繼貞巡撫天津，亦力於屯務，然仍歲旱蝗，弗克底成效也。明時，草場頗多，占奪民業。而為民厲者，莫如皇莊及諸王、勛戚、中官莊田為甚。太祖賜勛臣公侯丞相以下莊田，多者百頃，親王莊田千頃。又賜公侯暨武臣公田，又賜百官公田，以其租入充祿。指揮沒於陣者皆賜公田。勛臣莊佃，多倚威捍禁，帝召諸臣戒諭之。其後公侯復歲祿，歸賜田於官。
